Andini Putri, pada usia 24 tahun di 2016, membuat keputusan besar yang berbeda dari teman sebayanya: menandatangani akad Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Dorongan orang tua menjadi pemicu utama, menginginkan Andini memiliki komitmen finansial yang lebih tertib. Kisah Andini ini mencerminkan tantangan yang dihadapi kelas menengah Indonesia dalam mewujudkan kepemilikan rumah di tengah dinamika ekonomi dan tekanan cicilan.
Perjuangan Andini Putri: Membeli Rumah di Usia Muda
Andini mengakui sempat ragu dengan keputusan mengikat diri pada cicilan belasan tahun di usia muda. Namun, ia menyadari bahwa harga rumah cenderung terus naik, sehingga menunda pembelian hanya akan berarti menghadapi harga yang lebih tinggi di kemudian hari. Dengan penghasilan di atas upah minimum sebagai karyawan swasta, ia memenuhi syarat untuk mengajukan KPR komersial.
Rumah tipe 36/72 seharga Rp 300 jutaan di Bojonggede, Kabupaten Bogor, Jawa Barat, menjadi pilihannya. Dengan bantuan orang tua untuk uang muka 10 persen, Andini memilih PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk (BTN) sebagai penyedia KPR. BTN, yang dikenal fokus pada pembiayaan perumahan, telah menyalurkan kredit perumahan ke 5.976.874 unit hunian sejak 1976 hingga Desember 2025.
Momen akad KPR masih teringat jelas oleh Andini. “Saya deg-degan sekali. Rasanya seperti menandatangani sesuatu yang sangat panjang,” ujarnya. Sejak saat itu, sebagian besar penghasilannya dialokasikan untuk cicilan, membatasi fleksibilitas pengeluaran untuk liburan atau belanja yang tidak mendesak. Dua tahun kemudian, Andini menikah dan menempati rumah tersebut bersama suaminya, meski kebutuhan rumah tangga dan rencana masa depan juga turut bertambah.
Perjalanan mencicil tidak selalu mulus. Ujian besar datang pada 2020 saat pandemi melanda, mengubah cicilan dari alat disiplin menjadi sumber kecemasan. Andini termasuk salah satu debitur yang merasakan ketidakpastian tersebut.
Dinamika Kelas Menengah dan Tekanan Ekonomi
Kisah Andini merefleksikan kondisi kelas menengah awal, kelompok yang mampu mengakses kredit komersial namun rentan terhadap guncangan ekonomi. Data dari Mandiri Institute menunjukkan adanya penurunan jumlah kelas menengah Indonesia dari 47,9 juta orang pada 2024 menjadi 46,7 juta orang pada 2025, atau sekitar 16,6 persen dari total populasi.
Pada periode yang sama, kelompok aspiring middle class justru meningkat menjadi 142 juta orang atau 50,4 persen penduduk, menandakan hampir separuh populasi Tanah Air masih berada pada lapisan yang rentan tekanan ekonomi. Tekanan ini tercermin dalam pola konsumsi, di mana pertumbuhan konsumsi per kapita kelas menengah pada 2025 hanya 4,1 persen (yoy), lebih rendah dari pertumbuhan nasional 4,6 persen.
Pengeluaran untuk makanan melambat menjadi 0,9 persen, sementara biaya transportasi melonjak 22,5 persen dan pembelian telepon genggam meningkat 31,2 persen. Kondisi ini menyebabkan ruang fiskal rumah tangga semakin terbatas, membuat penyisihan dana untuk uang muka rumah menjadi tantangan besar. Di sisi lain, Indeks Harga Properti Residensial tumbuh 1,76 persen (yoy), dan laporan awal 2026 mencatat penurunan suplai properti sekunder sebesar 9,2 persen secara tahunan.
Dua Lapisan, Satu Persoalan: MBR dan Kelas Menengah Awal
Persoalan kepemilikan rumah di Indonesia terjadi pada setidaknya dua lapisan masyarakat yang saling berdekatan. Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) sangat membutuhkan subsidi untuk dapat mengakses pembiayaan. Sementara itu, kelas menengah awal, dengan penghasilan sedikit di atas batas subsidi, dapat mengajukan kredit komersial namun tetap menghadapi tekanan harga dan risiko pendapatan.
Data backlog perumahan menunjukkan skala persoalan ini. Publikasi Badan Pusat Statistik (BPS) pada September 2025 mencatat 34,24 juta keluarga menghadapi backlog perumahan. Dari jumlah tersebut, 15,2 juta keluarga belum memiliki rumah, dan 19,04 juta keluarga tinggal di rumah tidak layak huni. Mayoritas backlog kepemilikan ini berasal dari pekerja sektor informal yang memiliki akses pembiayaan terbatas.
Peran Kebijakan dan Ketahanan Sistem Pembiayaan
Dalam menghadapi tantangan ini, kebijakan pembiayaan memainkan peran krusial. Program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) menjadi instrumen utama untuk memperluas akses bagi MBR. Keputusan pemerintah untuk tidak menaikkan harga rumah subsidi pada 2026 memberikan kepastian di tengah tekanan biaya hidup.
Hingga 22 Desember 2025, realisasi KPR Sejahtera FLPP nasional mencapai 270.985 unit. Dari jumlah tersebut, 128.608 unit atau 46,7 persen disalurkan oleh BTN. Jika digabungkan dengan entitas syariahnya, totalnya mencapai 188.071 unit. Portofolio KPR subsidi menyumbang sekitar 64 persen dari total KPR BTN, menempatkannya sebagai penyalur terbesar secara nasional.
Namun, pembiayaan perumahan tidak hanya diuji saat penyaluran meningkat, tetapi juga ketika ekonomi melemah. Pengalaman pandemi pada 2020 menjadi gambaran nyata. Otoritas Jasa Keuangan (OJK) mencatat restrukturisasi kredit perbankan mencapai Rp 769,55 triliun untuk 6,72 juta debitur. Di BTN, lebih dari 17.000 debitur memperoleh restrukturisasi melalui mekanisme daring, dengan total baki debet sekitar Rp 2,7 triliun.
Andini termasuk di antara debitur yang merasakan manfaat kebijakan ini. “Takut sekali kalau sampai tidak bisa bayar. Untungnya kebijakan restrukturisasi oleh BTN tidak dibuat rumit, saya hanya mengajukan via online lalu rencana finansial saya tahun itu terasa terselamatkan,” katanya. Restrukturisasi ini memberikan waktu bagi banyak keluarga untuk menata ulang kondisi keuangan.
Per September 2023, nilai restrukturisasi BTN turun menjadi Rp 28 triliun atau 8,81 persen dari total kredit, dengan rasio kredit bermasalah (NPL) gross tercatat 3,53 persen. Pengalaman ini menunjukkan bahwa pembiayaan rumah tidak berhenti pada proses akad, melainkan berlanjut pada kemampuan sistem menjaga kualitas kredit saat kondisi berubah.
Informasi lengkap mengenai dinamika kepemilikan rumah bagi kelas menengah dan peran pembiayaan perumahan ini disampaikan melalui berbagai data resmi dari Mandiri Institute, Badan Pusat Statistik (BPS), Otoritas Jasa Keuangan (OJK), serta pernyataan dari PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk.